En quoi consiste le crowdfunding immobilier ?
Très en vogue depuis quelques années dans certains secteurs comme l’économie sociale et solidaire (ESS), l’humanitaire, la musique ou le cinéma, le crowdfunding ou financement participatif est un investissement partagé entre plusieurs personnes (physiques ou morales). Le crowdfunding immobilier consiste à acheter à plusieurs un bien immobilier neuf ou ancien, une maison ou un appartement. Le bien acquis peut être destiné à devenir une résidence principale ou secondaire, ou à l’investissement locatif. Dans le premier cas, le bien acheté est en général divisé en plusieurs lots. Dans le cadre d’un investissement locatif, ce sont les revenus générés par la location du bien qui sont ensuite redistribués aux acquéreurs. Les revenus sont dans ce cas proportionnels à la somme investie. Le crowdfunding immobilier est apparu récemment aux Etats-Unis dans les années 2010, avant de gagner l’Europe.
Fonctionnement et avantages du crowdfunding immobilier
Le crowdfunding immobilier est un service professionnel immobilier (SPI) réalisé par des professionnels qui ont une parfaite connaissance du secteur. Les agents immobiliers qui proposent ce service à leurs clients mettent à leur disposition une plateforme pour réunir tous les investisseurs intéressés. Chaque acquéreur décide de la somme qu’il souhaite investir : quelques centaines, milliers, dizaines ou centaines de milliers d’euros. Cette forme d’investissement permet de devenir propriétaire d’un bien immobilier tout en évitant un trop lourd investissement de départ, et en répartissant les risques. Il s’agit d’un investissement passif dont les gestions associées sont assurées par un professionnel. Une fois l’opération réalisée, chaque acheteur récupère son investissement de départ, puis commence à accumuler des gains chaque année dont le pourcentage varie en fonction du professionnel en charge de la gestion du bien.
La durée de l’investissement est estimée à 1 à 5 ans. Le crowdfunding immobilier permet très souvent d’accéder à des biens commerciaux. La gestion est intégralement déléguée à l’opérateur et chaque investisseur peut bénéficier d’avantages fiscaux. Le rendement peut vite devenir attractif et dépasse parfois les 10 %. Le faible montant des sommes engagées offre par ailleurs la possibilité d’investir dans plusieurs biens immobiliers.
Les autres façons d’acheter un bien immobilier à plusieurs
Outre le crowdfunding immobilier, d’autres mécanismes permettent d’acheter un bien immobilier à plusieurs. Il existe trois statuts juridiques majeurs qui prévoient ce genre d’acquisition : la société civile immobilière (SCI), l’indivision et le pacte tontinier. Dans le cas de la SCI, l’achat se réalise par le biais d’une société créée à cet effet. Les règles sont claires et transparentes, chaque investisseur connaît les conditions à respecter s’il souhaite revendre ses parts du bien. Il peut prétendre à une optimisation fiscale, notamment à une réduction de ses droits de succession lors de la transmission d’un patrimoine.
L’indivision est une procédure plus simple et plus rapide que la SCI. La part de tous les copropriétaires doit figurer sur l’acte d’achat pour éviter les éventuels litiges lors de la revente. Le pacte tontinier ou tontine est signé par les acheteurs qui décident de joindre leur capital pour avoir un bien en commun. Il constitue une alternative intéressante pour les couples mariés ou pacsés. Si l’un des propriétaires décède, le conjoint ou le partenaire (ou les autres personnes si le bien a été acquis par plus de deux personnes) hérite de la part du défunt. Ce mécanisme est assez stable dans la mesure où un acquéreur ne peut pas se retirer si les autres co-acheteurs ne sont pas d’accord. La vente du bien n’est possible qu’en cas d’accord unanime entre les propriétaires.
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