Dispositif fiscal : Loi Denormandie

Nouveau dispositif Denormandie pour réduire ses impôts grâce à l’achat d’un bien immobilier ancien

Une loi de défiscalisation immobilière qui complète la loi Pinel dans l’ancien

Entrée en vigueur le 1er janvier 2019, la loi Denormandie est un dispositif de défiscalisation immobilière qui a pour objectif d’encourager l’achat de biens immobiliers anciens en proposant aux investisseurs des avantages fiscaux. Cette loi, qui porte le nom du ministre chargé de la Ville et du Logement, vise également à améliorer la qualité des logements anciens dans les grandes villes de France, et à dynamiser le marché immobilier dans l’ancien.

La loi Denormandie 2019 vient remplacer le dispositif Cosse et compléter la loi Pinel dans l’ancien, un autre instrument phare qui donne droit à des avantages fiscaux aux investisseurs qui achètent un logement ancien. Le dispositif Denormandie a été adopté dans un contexte particulier en novembre 2018, quelques jours après l’effondrement de deux immeubles à Marseille, qui a entraîné la mort de 8 personnes. Il permet aux personnes qui achètent un logement ancien, y réalisent des travaux de rénovation et s’engagent à le mettre en location de bénéficier d’une réduction d’impôts. L’abattement fiscal varie selon plusieurs critères, principalement la zone géographique où se situe le logement, le montant du loyer fixé par le propriétaire et la durée de location.

La réduction d’impôts peut, dans certains cas, atteindre jusqu’à 85 %.

Les principaux avantages de la Loi Denormandie 2019

Le principal avantage du dispositif Denormandie 2019 est évidemment d’ordre fiscal, et les propriétaires sont les premiers intéressés. Si vous décidez de faire des travaux de rénovation dans un logement ancien dont vous êtes le propriétaire, et si vous avez l’intention de mettre votre bien en location, vous avez la possibilité de jouir d’un abattement fiscal de 15 à 85 %. Cette réduction d’impôt, dont le montant est loin d’être négligeable, encourage la remise à neuf du parc immobilier français et stimule le secteur immobilier dans l’ancien. La réduction d’impôt est fixée à 12 % du prix du logement si la durée de location du bien est de 6 ans, à 18 % pour 9 ans et à 21 % pour un engagement locatif de 12 ans. Plus le bien concerné est loué longtemps, plus l’abattement fiscal est important.

Pour les propriétaires, ce dispositif de défiscalisation immobilière est plus accessible que la loi Pinel dans l’ancien. Il est moins contraignant et peut inciter les plus réticents à rénover leur ancienne maison ou leur ancien appartement, des travaux qu’ils avaient envisagés mais qu’ils n’avaient pas réalisés jusque-là. 

Il permet aussi aux particuliers de se lancer dans l’investissement locatif sans apport initial, tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt, et de déduire plusieurs charges telles que la taxe foncière, les primes d’assurance, les frais de gestion locative (si le bien a été confié à un agent immobilier) et les intérêts en cas d’emprunt.

La loi Denormandie 2019 devrait aussi contribuer à lutter contre le réchauffement climatique et à réduire la consommation énergétique. Les travaux de rénovation qui peuvent donner droit à la défiscalisation comprennent par exemple l’isolation des murs ou des combles, ou l’installation d’une chaudière haute performance. Une meilleure isolation thermique permet de réduire sa facture de chauffage et une chaudière nouvelle génération permet l’utilisation d’énergies renouvelables tout en réduisant ses dépenses énergétiques. Un double coup de pouce, donc, pour le secteur immobilier et pour la planète.

Dispositif Denormandie : Critères d’éligibilité 

Pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi Denormandie 2019, les propriétaires doivent obligatoirement investir dans un logement ancien et s’engager à le mettre en location. Cette condition sine qua non, qui est l’essence-même du dispositif, doit être accompagnée d’une autre condition géographique. 

Pour être éligible, le bien (maison ou appartement) concerné doit se situer dans l’une des 222 communes ciblées, autrement dit dans une zone où des logements insalubres ont été identifiés dans le cadre du plan « Action Cœur de Ville ».

Concernant les travaux, la somme allouée à la rénovation du bien doit s’élever à au moins 25 % de l’investissement. Deux plafonds d’investissement ont été fixés : un pour le montant total déboursé
(300 000 € par an), un pour l’investissement au mètre carré (5 500 € / m²).

Il existe enfin des plafonds de ressources pour les locataires et de loyer. Si l’un de ces plafonds est dépassé, le logement ne peut pas être éligible au dispositif.

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